小区车位的权属及权益保障

    全国首例业主委员会因停车位与开发商打官司的案例，一审判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益，业主委员会获得胜诉。

　　随着城市化进程和国民经济水平的提高，家庭汽车逐步普及且日渐成为城市居民不可或缺的出行元素。车位、车库具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。那么，在目前我国还没有系统的建筑物区分所有权法律的情况下，如何判定每个建筑物的空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权？小区的车位、车库的权属到底应该归谁？各方权益如何保障呢？

　　目前小区车位、车库的类别及形式

　　目前我国商品房住宅小区停车位主要分为地上车位与地下车位，但车位形式不同。

　　地上车位，是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。其中，一种是敞开式地上车位，该种车位占用业主共有道路或者其他场地，通常以划线和编号来确定每个车位的具体位置；另一种是开发商在初始申报规划时单独获得规划许可证而建成的有独立用地面积和建筑面积的地上车位，此种车位通常位于小区且设有围护的集中区域内。

　　地下车位，是指开发商利用地下空间而建造的停车位。其中，一种是建于小区地下，面积已纳入小区业主公摊面积中；另一种则是开发商单独获得规划许可而建成的具有独立的用地面积和建筑面积的地下车位，该地下车位的面积没有被包含在业主公摊面积之中。

　　法律规定及其含义

　　我国《物权法》第六章关于业主的建筑物区分所有权中，对车位、车库的性质和权属问题作出了相关规定。第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　最高人民法院《关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”

　　《物权法》第74条的主要含义在于：鉴于实践中，车位、车库的情况不统一，有的是建筑规划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，应当区别对待。该法只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确规定。那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于本条调整范围。

　　由建筑区划内车位、车库的性质所决定，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应该服务于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”被列为第74条之首，作为小区车位、车库问题处理的基本原则，彰显了《物权法》对业主权益予以优先保护的立法价值取向。