引子：改革开放以来，深圳率先从香港引入房地产开发及物业管理模式，出台了全国首部地方性物业管理条例。近日，为了应对小区物业管理中出现的共有物业产权权属不清，业主委员会成立难、运作难、监督难，业主大会权利和义务难落实等一系列新问题，深圳重新修订《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》，面向社会公开征求意见和建议，以顺应新时代物业管理发展的需要。本期“思与辨”就该话题进行讨论。

　　■ 主持人：王 玥

　　■ 嘉 宾：刘业进（首都经济贸易大学教授）

　　        肖俊（深圳大学管理学院副教授）

　　        朱海就（浙江工商大学经济学教授）

　　各地小区物业纠纷不断，暴露出的直接问题是，物业管理公司对小区业主权益的侵占和侵犯

　　主持人：近年来，各地小区物业纠纷不断，暴露出小区物业在管理上存在许多问题，您认为最主要的问题有哪些？

　　朱海就：一是共有物业产权主体模糊，由于共有物业产权主体没有落实，使这部分物业处于无人负责状态，产生“公地悲剧”问题。二是业委会的法律主体地位没有落实。现在很多小区没有业委会，即便成立了也没有良好运作，这样小区居民的利益就无法得到保障。三是业委会和物业公司之间的法律关系不明确。业委会没有作组织登记，无法取得统一社会信用代码，致使业委会无法开设账户，业主共有资金没有专用账户，很多情况下只能通过物业公司账户收支，这样导致账务混淆不清。

　　肖俊：从现象层面看，最主要的问题是业主与物业管理之间的相互不信任而产生矛盾、冲突，具体表现是物业服务不能让多数业主满意，物业收费与财务管理混乱，而业主缺乏集体行动力，散兵游勇缺乏凝聚力，缺乏与物业公司博弈的法律素养和谈判技巧。其根源是法规对业主与物业公司的关系未能做清晰界定，甲方-乙方的契约关系得不到尊重。

　　刘业进：全国各地小区物业纠纷不断，暴露出的直接问题是，物业管理公司对小区业主权益的侵占和侵犯，小区业主求告无门；与此同时，小区业主委员会组织性差，无法与物业公司建立起规范的、程序性的讨价还价和协商谈判的机制，使本来可以解决的矛盾久拖不决。