案情回顾

　　原告与被告王某于2014年1月10日在上海签订买卖合同，将原告所有的动迁安置房（下称“系争房屋”）出卖给被告，并约定待房屋满足上市交易条件后办理过户手续，此时王某社保缴纳尚未满三年，属于限购对象。2017年，房屋已满足上市交易的条件，经原告多方催告，被告以各种理由拖延办理过户手续，未在合理期限内配合进行过户。后原告发现被告王某根本不具备购房资格，故一直无法办理过户手续。遂起诉要求解除合同、返还房屋。庭审中，被告抗辩称其刚与一名上海籍女子结婚，符合限购要求，要求继续履行合同。

　　案件争议焦点

　　1、双方签订的买卖合同效力如何？

　　2、原告是否可以直接以被告不符合购房资格为由解除合同？

　　3、被告应承担何种法律责任？

　　律师分析

　　1、双方签订的买卖合同效力？

　　被告王某在订立买卖合同时系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，合法有效，合同生效后对当事人均有约束力。房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容，不因是否能够履行而阻却该合同本身的效力。

　　2.原告是否可以直接以被告不符合购房资格为由请求解除合同？

　　本案中被告在本市的社保缴纳期限未达到规定的最低年限，不具备购房资格，在系争房屋符合上市交易条件后，仍不具备购房资格，出卖人有权解除合同。根据2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。买受人在签订买卖合同时，就不具备购房资格，根据购房政策，无法将系争房屋过户至买受人名下，交易无法继续，属于因不可抗力或其他法律法规及政策性规定导致不能实现合同目的的情形。同时，买受人因自身购房资格无法过户，致使出卖人承担因房子无法过户而占用购房名额的损失，故出卖人有权请求解除合同。

　　3、被告应承担何种法律责任？

　　依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。本案被告因政府限购政策无法继续履行合同，被告应承担解除买卖合同、返还房屋的不利法律后果。

　　法院判决

　　一审法院基本认可律师的代理意见，认为原、被告签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应按约履行。

　　被告在与原告签订买卖合同时即属限购对象，不具备购房资格。虽然双方在合同中明确约定待满足法规所规定的年限后再行过户，但在房屋限制交易期满后，按照新的购房政策，被告仍属限购对象，不符合购房条件。虽然被告称其目前属本市户籍家庭，以家庭名义可以满足购房资格，但被告签约时尚未与案外人办理婚姻登记，且合同上写明被告一人购房，故系争房屋的买卖合同因被告限购而无法继续履行。遂判决：1、确认原、被告双方签订的买卖合同于2017年8月11日解除；2、被告应于本判决生效之日起十日内携其财产从系争房屋内迁出；3、原告应于本判决生效之日起十日内在被告返还系争房屋后退还被告房款人民币105万元。

　　一审判决后，被告不服提起上诉，二审法院认为被告上诉请求不能成立，判决驳回上诉，维持原判。

　　延伸思考

　　1、买受人是否可以以情势变更为由请求出卖人继续履行合同？

　　2、建议出卖人和中介在签订买卖合同时，应审核买受人的购房资格，并约定相应的违约责任。

　　法条链接

　　《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”

　　《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

　　【案号：（2017）沪0114民初11502号、（2018）沪02民终447号 承办律师：黄正桥 】