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住宅建设用地使用权届满续租的法律问题
2016年10月25日 15:26 来源:法制网 作者:杨立新 字号

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  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任 杨立新

  “一石激起千层浪”,大概就是说的温州的住宅建设用地使用权20年期间届满有偿续租做法所引起的全国的强烈反响。就目前的舆情看,支持温州市政府做法的舆论基本上没有,普遍的意见是持反对态度,因为这种做法违反《物权法》第149条规定。对此,我提出以下意见。

  一、《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权届满自动续期的由来

  2007年颁布实施的《物权法》第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这一规定究竟是怎么来的,有一个过程。

  最早的《物权法》草案规定住宅建设用地使用权的期间是70年。这个草案公布公开征求意见之后,引起了很大的反响,主要的疑问来自于广大业主。他们认为,工薪阶层辛辛苦苦一辈子,攒下一套住宅,对房子享有永久的所有权,但是对于土地的使用权却只有70年,到期后,国家收回土地使用权,我们的房子放在哪里呢?将来怎么能够在土地上继续生活呢?当时,这种意见非常普遍,直接涉及人民群众对《物权法》的信任问题,也涉及对国家和政府的信任问题。立法机关对此进行了深入讨论,也深刻认识到这个问题的严重性,进而统一认识,明确规定,住宅建设用地使用权期间届满后,自动续期。这样个规定,给老百姓吃了一颗定心丸,终于不再怀疑《物权法》了。可以说,《物权法》关于住宅建设使用权自动续期的规定,是得民心的,也是《物权法》获得高票通过的重要原因之一。这说明,立法、政策只有贴近民心,解决人民群众所急、所需,才能够得到人民的支持和欢迎。

  事实上,在较早的时候,我国城市私有房屋的业主是享有土地所有权的。尽管那时候并不是所有的城市居民都有私有房屋,因为大部分居民是租用公房,但凡是私有房产主都享有土地所有权,作为土地所有者,负有依法纳税的义务。只是在1982年《宪法》实施的那一天,所有的城市土地私有者的土地所有权,都被无偿征收,其享有的土地所有权变成了土地使用权,中国城市居民不再享有土地所有权。

  根据这样的历史发展可以看到,中国城市居民在今天购买商品房设立私有房屋所有权,其土地的权利,尽管在土地公有的体制下不能是所有权,但是其享有的住宅建设用地使用权,应当能够基本上保证业主对行使房屋所有权的需要。正是由于业主对住宅的所有权是永久的,对于住宅所依附的土地权属尽管是使用权,应当与住宅的永久所有权相适应,因而才出现了住宅建设用地使用权期间届满应当自动续期的规定。这样的规定是符合物权人行使物权的要求的。其实,当城市的住宅土地权属是所有权时,业主应当向政府缴纳税金;当土地公有,业主取得住宅的建设用地使用权所缴纳的费用,应当与其原来缴纳的税金的数额基本相适应,而不能过于悬殊。现在的问题是,建设用地使用权由政府出让给开发商,是超高价格的,当将其转让给业主时,就将这样的超高的土地价格全部转嫁给业主了。如果70年期间到期之后再另收续期的出让金,并且保留政府收回土地的可能性,就使业主仍然是生活在忐忑之中,并无安全感和稳定感。这些问题,决策者必须认真思索。

  总之,《物权法》第149条规定的自动续期,保障的是业主的权益和对物权的安全感,不能任意改变。因为它涉及到的是民心,是政府的威信和信誉。

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